数说清远楼市----2014，任性，清远楼市

发表时间： 2015-03-03 00:00 来源：清远第一房网 　　

据第一房网市住建局监控数据显示：与去年楼市‘高歌猛进’迥然不同，2014年清远楼市降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售全年层量价增速双降态势

第一季寒冬期：新年刚过，银行“停贷潮”就开始蔓延，40多个主要城市出现停贷现象，多家商业银行上调基准利率。房贷收紧之后，第一季度楼市成交量出现下滑，随之而来的是一些消极信号：不动产登记条例颁布，全面实施控容，未报建产品统一按照新执行容积率计算方法……整个2014年开局都处于低迷状态

第二季回温期：以时代倾城‘月薪三万’全民营销、凯景中央首座枕头人事件、云山诗意快闪为代表的事件营销开始崭露头角，开发商开始积极自救，降价未及风潮，活动营销抢客，带动成交上涨，但红五月成色一般。

第三季空窗期：　上半年，部分楼盘降价促销的现象，在一段时间内抑制了自住购房者的购买欲望。一时间，一股“坐等降价”的预期在购房者间蔓延。然而，需求本身并未消失，下半年，在观望了一段时间后，不少“捂紧了荷包”的购房者开始上岸，购买力在今年第四季度开始爆发。

第四季秋收期：外力因素：今年9月30日，央行宣布居民购买首套房利率下限调为最低七折，二套房将实行“认贷不认房”的标准。随后清远市工行、农行等正式放宽限外政策，放宽后外地人在清远购买商品住房无需再提供一年的社保或纳税证明，落实“认贷不认房”。内力因素：30多家楼盘齐推新，市场掀起价格战动更是频繁。楼盘沙雕展、白雪公主舞台剧、熊猫展、乐8小镇、亲子嘉年华等亲子活动，免费自助餐、数钱风暴、来访抽奖送苹果6等，每一场活动都吸引众多家庭尤其是孩子。"

2014清远楼市年度数据：

全年供应：全年商品房供应52141套，创近三年新高

降价跑量、库存积压达到历史高位，这两个无疑是2014年清远楼市的两大关键词。在地王频出、房价疯涨的2013年过后，今年的市场可谓出乎了多数人的意料。据第一房网数据中心统计，2014年我市商品房新增预售供应52141套，新增面积为518万平方米，同比去年全年445万㎡增幅达14%。全年网签销售为23541套，供需比接近2:1。

从数据来看，2014年第一季度预售量缩水外，其余三个季度的上市量都出于高位，其中红五月市场推新 超1万套，直至8月，全市范围的降价风潮蔓延，随即接近30个热点楼盘齐齐推新，预售货量逼近2万套，9月9月末重大政策的出台以及一波波新房的来袭，清远楼市呈现了上市量、成交量双涨的局面，楼市回暖迹象明显，但价格降幅明显。

全年网签：市区(不含清新)网签成交23671套，上半年成交量稳中求进 下半年政策松动现回暖

据第一房网市住建局监控数据显示：与去年楼市‘高歌猛进’迥然不同，2014年清远楼市降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售全年呈量价增速双降态势。2014年市区(不含清新)商品房网签23541套房，同比下降约15%;房屋成交均价4913元/平方，同比下降6%;成交金额约137亿元，同比下降19%;销售面积约247万平方，同比下降16%。商品住宅成交20273套，同比下降17.34%。

2013年，尽管地产同行还在感慨‘时势唯艰’，但从数据上的真相却表示市场还在“量价齐升”;2014年，无论数据还是现实支撑，清远房地产市场频频“爆冷”，......楼市依然在奔跑，但体力和速度却已现不济。

从成交曲线上读懂清远楼市，2014全年成交旺季集中在第二季以及第四季，由于市场蛋糕有限但争食者众，个盘市场表现日益低迷，多个住宅项目“去库存”压力有增无减，据第一房网市场摸底调查显示，包括东城御峰、景源公园一号、凤城郦都、万科华府、喜悦里、中伦东海岸、清远奥园、金信海怡花园、恒福尚筑等多个项目在2015年纷纷进入工程建设周期的尾声，新货加推和尾盘枯清将在今年同步上演。

新年刚过，银行“停贷潮”就开始蔓延，40多个主要城市出现停贷现象，多家商业银行上调基准利率。房贷收紧之后，一月全国楼市成交量出现下滑，随之而来的是一些消极信号：不动产登记条例颁布，全面实施控容，未报建产品统一按照新执行容积率计算方法……终于，突如其来的“楼市马年第一降”----敏捷东城水岸，在东城点燃星星之火，不出数月已呈燎原之势。之后新城、旧城、清新多楼盘陷入降价风波，一时间轰动全市。多项目降价刺激带动网签量回暖。

9月30日，央行宣布居民购买首套房利率下限调为最低七折，二套房将实行“认贷不认房”的标准。随后清远市工行、农行等正式放宽限外政策，放宽后外地人在清远购买商品住房无需再提供一年的社保或纳税证明，落实“认贷不认房”。地方政府通过降低外来务工人员子女入户以及接受教育的门槛，外地人在清远买房无需提供贷款证明，首套房购置条件上放宽限制，借此以扭转楼市颓势，楼市利好直接带动石角、龙塘郊区盘的成交大猛，从而在第四季度上全市网签量逆市翘尾。 12月各大开发商为冲刺销售额，降价促销，成交量突破300万方，完美收官。

2014年清远商品房总库存超7万 创近年新高

2014年全市六区已售网签成交量为26588套，已售面积为2806900平方米，销售金额为157亿元，全市新增供应为52141套，新增面积为518万㎡，积压待售库存为71128套，创历史新高，库存面积为7749696平方米。

“一方面是成交量的下滑，一方面却是新增供应的增加，两者叠加导致多地库存攀升到警戒线边缘。”清远某资深房地产专家如此悲观地论断。

而第一房网监控中心有关住宅成交套数的统计数据也印证了这一趋势，其数据显示，2014年清远全市新增供应超过 5 万套，积压待售库存逾7万套，是近三年的最高水平。按照一年2.5万套的消化率，在不增加新货的前提下，积压的库存足够清远消化3年。

有业内人士分析，2014年商品房的销售面积出现负增长，主要原因是2013年同期的商品房销量基数较高。“市场上的刚需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”此外，信贷约束也影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。虽然央行和银监会均表态，商业银行应对刚需群体的首套房贷款政策予以倾斜，但目前来看，个人房贷申请难度并未明显降低。

从单盘销售金额十强榜单看，与2013年相比，市区楼盘名次之间金额落差明显收窄。跟往年一样，碧桂园山湖城在2014年，以 4.7亿元收购新亚地产在山湖城项目的控股权，项目在2014年新取预售货量达2105套，网签成交量为1379套，销售套现130亿元，当之无愧成为2014年销冠楼盘。万豪水晶湾，2014年通过精准有效的营销，创造了超过10万来访量的楼市记录，该片区其余楼盘纷纷得益。万豪·水晶湾用一年的时间早就了清远难得一见的明星盘，以全城效应造就品牌知名度的营销模式或者可以概括了这一年来万豪的营销套路，奖金超过30万元市政公园征名、微信派利是、成本都超过50万的全城派鱼，万豪一波接一波的营销手法极大地提振了购房者逐渐疲惫的三观。据第一房网统计，万豪·水晶湾2014年网签量为912套，销售金额为4.2亿元。而2014年的一匹强劲黑马当属时代倾城莫属，在清远，时代地产在经历过短暂的“水土不服”后，开始更加务实和专注地向市民示好。保持每个月一次的大型亲子活动，不同花款的活动形式，掀起了楼市近年来最为激烈的“抢客”大战，今年累计实现斩获接近900套的网签成交量，销成交额达3.3亿元。

无论在供应量还是成交量上，2014年大热的东城板块也在榜单上得到展现，包括时代倾城、天湖郦都、新时代嘉园、东城御峰、凯景中央首座等项目均名列全市销售前列，而两大巨头樵顺地产以及朝南地产在2014年的吸金能力则略显衰退，

新盘报建：2013年80新盘齐报建，2014年不足10家

据第一房网不完全统计，截止2015年1月，我市新报建项目不足10家，其中均为小型开发商的小项目，乏善可陈。据回忆，2012年报建项目(或正在前期筹建阶段)累计超过80个，2013年报建热潮高温不退，但2014年全年急剧遇冷，新报项目仅6家。据世基顾问总经理卢震分析，制约2014年报建热潮降温的主要原因是政府通过新政手段叫停了报建优惠。据悉早期，清远政府通过从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，直接导致了12-13年出现了扎堆的报建热潮，14年地方政府叫停了报建优惠，并全面实施降容，有目的地调节开发商的拿地、开发的节奏。

除了小型房地产项目的报建外，据部分房企的内部透露，包括朝南集团、万科、碧桂园在内的多个房企大鳄已经准备开发储备地块。早在去年，万科就通过二级市场在旧城飞来湖板块拿下总建面约200万方的商住地块 ，该地块位于旧城开发新区，通过新开通的环城一路接驳黄坑核心地段，飞来湖湿地公园环绕周边，是旧城难得的好地块。

商业地产：2014年商业体开建成风潮 社区底商销售爆冷

五年多的探索，终于让这座新城探索并创造出一套无界限的生活形态。对于未来，我们可以想象到这样一幅画面：城际高铁呼啸而过，广清轻轨忙碌穿梭，来往人流大量涌动，江南客运站忙碌而有序地迎送四方宾朋……这些正是新城呈现的繁荣景象。以赢之城为新城的唯一商圈的格局，随着多个新建大型商业中心的落户，开始呈现出裂变和分流。

其一，以广清大道以西，人民三路以北为区域边界的城西商圈初见雏形。随着近年以华南装饰城为首的专业市场得到市场热捧，城西商贸物流区的专业市场开始逐渐被盘活，包括清远农批、汽车城等市政配套成型，此外，茶博城项目目前正处于筹建阶段，计划2015年可对外招商，卧龙旗下的卧龙新天地商业体也将在年后动工建设，据消息透露，项目同样拟签约世界500强的招商团队进行商业广场的招商运营。而同一片区的翔隆·七色城邦正式签约零售巨头--欧尚购物中心。该商业区地块位于连江西路北侧，七色城邦销售中心斜对面。这也意味着，清远终于有了自己的世界级大型购物中心。在突飞猛进的变化中，大家看到了城西的巨大潜力，随之，时代地产以1.98亿元在城西郊区竞得600亩开发用地，并在今年对外发售。楼盘开发与新城发展的良好互动，让区域的商业和居住价值大幅拉升。

其二，2014年静福南路的开通，带动一个黄金开发区的迅速崛起。围绕静福南路以时代广场、朝南国际为代表的新区的开发渐入佳境。40万方的时代广场已经开放销售中心，按照工程进度项目有望在五月可对外发售，同城市广场同宗的时代广场，承载着新城中央居住区商圈的巨大发展潜力，是城东吸引大牌开发商齐聚的法宝 。由一个大型商业体带动新城东产生的诸多价值裂变，仅是城市商业发展的一个缩影。楼盘开发与新城发展的良好互动，让区域的商业和居住价值大幅拉升。

除了新城商圈面临重塑和洗牌后，旧城以沃尔玛广场开建带动了老城区商圈的升级变面，沃尔玛与大润发两个大型购物中心仅差一路之隔，分庭抗礼，有效地带动区域商铺投资的空前亢奋。东城区，40万平米房的樵顺广场与80万平方米的至德广场将呈现出分庭抗礼之势。其开发量大与常驻人口增速无法形成正比，对未来市场造成一定隐忧。2015年清远商业将面临新一轮的洗牌。

土地市场：2014年土地供应短缺--是政府调整供应节奏还是开发商拿地热情低迷?

作为游戏规则的制定者，清远第一个摇起大旗。从2014年第一季度起清远开始放缓了土地推出的节奏，据第一房网统计，全年土地供应 42 宗，流拍4宗。底价成交包括12宗居住用地， 23宗为工业工地，商服用地共有3宗，教育科研用地1宗。2014年招拍挂出让(含转让)用地面积约214.43万平方米，同比下降48.25%，成交总额约47.11亿元，同比增长9.38%。其中居住用地出让(含转让)面积约91.53万平方米，成交总额约31.74亿元，分别同比下降66.79%、17.80%。而住宅用地更面临“断粮”。

2014年清远市区(清城区、高新区)整体土地供应不多，主要以住宅用地为主。其中住宅用地供应量大，成交金额占比最高，但流拍率高。2012年清远市区土地共计出让39宗，合计用地面积118万平方米，住宅用地出让31宗，面积95万平方米;商业办公用地4宗，面积14.4万平方米;工业用地4宗，面积8.5万平方米。其中全年住宅用地供应比重最大，占全市土地供应面积的80%，其供应区域主要集中在新城板块与旧城板块。全年住宅土地共成交25宗，其中住宅用地成交17宗，撤销或流拍11宗(截止至2012年12月20日，另有三宗住宅用地处于挂牌期)，商业办公用地及工业仓储用地各4宗全部成交。全年土地成交金额118亿，其中住宅用地成交金额89.6亿，占76%的比例，商业办公用地成交金额26亿，占比22%，工业仓储用地成交金额2.2亿，占比2%。2012年清远住宅土地市场遇冷，其中住宅用地供应与成交环比2011年明显下降，成交面积42万平方米，环比下降73%。成交金额同样急剧下滑。

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